Convertirse en autopromotor de una vivienda ofrece grandes ventajas, como la libertad de diseñar el hogar de tus sueños y ahorrar en los sobrecostes de los promotores inmobiliarios. Sin embargo, también implica riesgos, especialmente si no se consideran todos los gastos involucrados. Aquí te presentamos una guía detallada sobre los costos de construir una casa, desde la compra del terreno hasta la escritura de la vivienda.
Compra del terreno
El primer paso para construir una casa es adquirir un terreno adecuado. Si ya tienes un terreno, te ahorrarás una parte significativa del presupuesto. De lo contrario, la compra del solar puede representar hasta un tercio del valor total de la futura vivienda, dependiendo de su ubicación y edificabilidad. Además, es crucial verificar en el ayuntamiento que el terreno es apto para construir y cumplir con la normativa urbanística vigente.
Al precio del terreno debes añadir:
- Escrituras públicas en la notaría: entre 600 y 875 euros.
- Cambio de titular en el Registro de la Propiedad: calculado en función del valor de la parcela.
- Impuestos: IVA del 21% o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6-10% según la comunidad autónoma) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (alrededor del 1%).
También necesitarás un levantamiento topográfico y un estudio geotécnico del terreno, con un costo entre 800 y 1.200 euros.
Materiales para la estructura
El tipo de material elegido para la estructura influirá significativamente en el costo total. Los materiales más comunes son:
- Hormigón: resistente y duradero, 50 euros/m3 para el regular y 75 euros/m3 para el armado.
- Acero: utilizado para forjados y estructuras, 100 euros/m2.
- Madera: excelente aislamiento térmico, 185-200 euros/m2 dependiendo del tipo y calidad.
Precios según los metros cuadrados
El tamaño de la vivienda también determinará el coste. Cuantos más metros cuadrados, mayor será la inversión total, aunque el precio por metro cuadrado puede reducirse en viviendas más grandes. El presupuesto de ejecución material (PEM) de una vivienda unifamiliar puede oscilar entre 650 y 900 €/m2.
Gastos de la empresa constructora
El presupuesto de contrata incluye el PEM, los gastos generales de la obra (13% del PEM) y el beneficio del constructor (6% del PEM). Es recomendable presentar el proyecto a varias constructoras para obtener presupuestos y elegir la mejor opción.
Presupuesto total de la construcción
Además del presupuesto de contrata, debes considerar los honorarios técnicos, tasas e impuestos municipales, y el IVA. Los honorarios del arquitecto representan entre el 8 y el 15% del PEM, mientras que el arquitecto técnico y el coordinador de seguridad y salud cobran el 30% de los honorarios del arquitecto.
Las tasas municipales incluyen la licencia de obra mayor (4-6% del presupuesto de la obra) y el ICIO (máximo del 4%). El IVA es del 21% para los honorarios profesionales y del 10% para el presupuesto de contrata.
Otros gastos tras finalizar las obras
- Limpieza: entre 15 y 20 euros por hora y persona.
- Escritura de la vivienda: entre 700 y 1.000 euros.
- Alta de suministros: luz (a partir de 165 euros), agua (50-150 euros) y gas (72-156 euros).
Tipos de construcción
Casas prefabricadas: más rápidas y económicas, con un costo de 770-870 €/m2.
Casas de arquitectura moderna: diseño innovador y eficiente energéticamente.
Casas ecológicas: uso de materiales sostenibles y eficientes, con mayor inversión inicial pero ahorro a largo plazo.
Casas de madera: construcción rápida y eficiente, con un costo mayor que las tradicionales.
Hipoteca autopromotor
Para financiar la construcción, puedes solicitar una hipoteca autopromotor, que se calcula en función del valor final de la vivienda. Necesitarás el solar registrado, el presupuesto y proyecto de obra visado, y la licencia de obra.
Planificación de la construcción
Pasos clave en la construcción de una casa:
- Elección del terreno: con levantamiento topográfico y estudio geotécnico.
- Proyecto del arquitecto: incluye el proyecto básico y de ejecución de obra.
- Elección de la constructora: solicitud de presupuestos y elección del mejor.
- Licencia de obra: solicitud en el ayuntamiento correspondiente.
- Construcción: gestión de acometida provisional de suministros y seguro de responsabilidad civil.
- Documentación final: obtención de licencia de primera ocupación, escritura de la vivienda, alta en Registro de la Propiedad y Catastro, y alta de suministros.
Esta guía proporciona una visión completa de los costos y pasos necesarios para construir una casa en España, asegurando que no te enfrentes a sorpresas desagradables durante el proceso de autopromoción.
